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die Landesplanungsrechte für Bestandsob- jekte machen. Auch hier besteht eine erhebli- che Bandbreite, aus der hier vorrangig zwei Landesrechte angesprochen werden sollen.
Der nordrhein-westfälische Landesentwick- lungsplan sieht vor, dass vorhandene Stand- orte von großflächigen Einzelhandelsvorha- ben außerhalb von zentralen Versorgungs- bereichen als Sondergebiete nach § 11 Abs. 3 BauNVO dargestellt und festgesetzt wer- den dürfen. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die bestandsgeschützten Nutzungen zu begren- zen. Ausnahmsweise kommen auch gering- fügige Erweiterungen in Betracht.
Zu dieser Regelung, die für Bestandshalter sehr wichtig ist, ist kürzlich eine Entschei- dung des OVG Nordrhein-Westfalen (Urteil vom 08.10.2018 – 10 A 1803/16) ergangen. Diese hat sich zum einen sehr kritisch zur Regelungsdichte dieses sogenannten Ziels 6.5.7 geäußert (anders als der zweite Senat desselben Gerichtes in seinem Urteil vom 20.11.2018, siehe hierzu Grooterhorst, GC- Magazin 1/2019, Seite 62 f.) Der zehnte Se- nat des OVG NRW führt in der hier zitierten Entscheidung des Weiteren aus, dass diese Vorgabe keine Handreichung zu einer bloßen Verhinderungsplanung bietet. Das Gericht betont vielmehr den hohen Stellenwert der Eigentümerinteressen bei einer Bestands- überplanung. Insbesondere muss dem Ei- gentümer auf der Grundlage eines neuen Be- bauungsplans, der mit Ziel 6.5.7 im Einklang steht, eine hinreichende Bandbreite mögli- cher Nutzungen verbleiben. Im konkreten Fall war es unzulässig, einen bestehenden Discounter auf seine Bestandsgröße festzu- schreiben, die ihm ein wirtschaftliches Über- leben im veränderten Marktumfeld nicht er- möglichen würde.
Eine noch investorenfreundlichere Regelung zur Standsicherung enthält das Landesent- wicklungsprogramm Thüringen 2025, wo- nach Erweiterungen und wesentliche Ände- rungen, die sich nicht auf Erfordernisse der Raumordnung auswirken oder den raumord- nerischen Anliegen besser als der bisherige Bestand Rechnung tragen, von den strengen Anforderungen für neue Projekte nicht be- rührt sind. Auch sollen die Plansätze für großflächige Einzelhandelsvorhaben nicht in den vorhandenen Bestand der Einzelhan- delsgroßprojekte eingreifen. Weitere eigen-
tümerfreundliche Regelungen enthalten die Landesplanungsrechte in Berlin-Branden- burg und in Rheinland-Pfalz.
Deutlich anders stellt sich demgegenüber die Situation in Niedersachsen dar: Dort ent- hält das Landesraumordnungsprogramm (LROP) 2017 keine explizierten Vorgaben für die Planung von Bestandsobjekten unter den Anforderungen des LROP. In diesem heißt es lapidar lediglich, dass neue Einzelhandels- großprojekte nur zulässig seien, wenn sie den Anforderungen der im Einzelnen im LROP enthaltenden Zielvorgaben entspre- chen. Dementsprechend wurde behörden- seitig argumentiert, dass auch die Erweite- rung oder Nutzungsänderung eines Be- standsobjektes ein solches »neues« Einzel- handelsgroßprojekt darstelle. Auf dem Hin- tergrund dieser Sichtweise wurde vereinzelt sogar mit der Anordnung raumordnerischer Untersagungen zur Änderung von Bebau- ungsplänen gedroht.
Auch im Lichte der in den anderen Landes- rechten vorhandenen Bestandschutzvor- schriften wie vorstehend erläutert kann diese Betrachtungsweise nicht sachgerecht sein. Die Begründung zum LROP 2017 spricht sel- ber davon, dass die raumordnerischen Ziele des LROP »nur für neue Einzelhandelsgroß- projekte« gelten. Demgegenüber galt das LROP 2008 auch für die Erweiterung beste- hender Einzelhandelsgroßprojekte und nicht nur für neue Projekte.
Sofern keine Erweiterung eines Bestandsob- jektes geplant ist, also eine Verkaufsflächen- vergrößerung, kann schon unter dem Aspekt einer fehlenden Erweiterung zudem nicht von einem neuen Projekt gesprochen werden.
Weder der Text des LROP 2017 noch die Be- gründung enthalten eine Definition, was un- ter einer »Nutzungsänderung« zu verstehen ist. Wie vorstehend dargelegt wird bei einem Refurbishment häufig eine Nutzungsände- rung im bauplanungsrechtlichen Sinne ange- nommen werden können. Da das LROP 2017 keine Vorschriften zur Überplanung von Be- standsobjekten enthält, kann und muss das Nutzungsmerkmal der Nutzungsänderung raumordnungsrechtlich interpretiert werden. In diesem Sinne kann eine Nutzungsände- rung nur dann vorliegen, wenn diese im Ein- zelfall im Widerspruch zu den Zielvorgaben des LROP 2017 steht.
Dr. Johannes Grooterhorst
Eine solche geltungserhaltende Reduktion des niedersächsischen LROP 2017 ist bei der Überplanung von Bestandsobjekten an- gezeigt, um dem Schutz der Eigentümerinte- ressen Rechnung zu tragen, so wie ihn das OVG NRW für die nordrhein-westfälischen Vorschriften in der oben erwähnten Ent- scheidung vom 06.10.2018 stipuliert hat, zu- mal diese Entscheidung sogar bei der An- wendung von Ziel 6.5.7 des nordrhein-west- fälischen LEP eine dezidierte Abwägung der Eigentümerinteressen selbst für die Fälle vorschreibt, dass das Planungsrecht gem. Ziel 6.5.7 auf den durch die Baugenehmi- gung vermittelten Bestandschutz festge- schrieben werden soll. Es bleibt zu hoffen, dass das niedersächsische OVG dieser durch das Eigentumsrecht des Art. 14 Abs. 1 GG geforderten Betrachtungsweise bei der Anwendung des niedersächsischen LROP 2017 auf Bestandsfälle folgt.
Als Fazit bleibt festzuhalten: Die Revitalisie- rung von bestehenden Fachmarkt- oder Shopping Centern ist in vielen Fällen unab- dingbar, um die Bestandsobjekte im Wettbe- werb zu halten. Da sich die rechtlichen Rege- lungen des Landesplanungsrechts seit dem Zeitpunkt der Errichtung dieser Objekte ver- schärft haben, müssen die Regelungen zur Bestandsüberplanung der einzelnen Landes- planungsrechte im Lichte des Eigentums- grundrechts interpretiert werden. Fehlen sol- che Spezialvorschriften, gebietet das Eigen- tumsgrundrecht eine einengende Auslegung der Anwendung der Vorschriften für Neupro- jekte auf Bestandsfälle.
Ein Beitrag von
Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst, Partner, Eversheds Sutherland (Germany) LLP, Düsseldorf,
GCSC-Beirat
GERMAN COUNCIL . RECHT UND GESETZ
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