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GERMAN COUNCIL . RECHT UND GESETZ
Digitalisierung von Fachmarktzentren – rechtliche Hürden und Hindernisse
Der Online-Handel fordert den stationären Einzelhandel immer mehr heraus – allein durch nach wie vor steigende Verkaufszahlen. Um ein Gegengewicht zu schaffen, müssen Händler ihre Einkaufs- stätten attraktiver machen. Leider stoßen sie dabei auf viele planungsrechtliche Anforderungen, die bewältigt werden müssen
(§ 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Lediglich bei vor- habenbezogenen Bebauungsplänen muss die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträ- gers über die Einleitung eines Planungsver- fahrens nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden (§12 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Häufig sind die Standortkommunen daran in- teressiert, ihre Einkaufseinrichtungen vor Ort attraktiv zu halten, um Kaufkraftabflüssen vor- zubeugen. Daher werden Bebauungsplanän- derungsverfahren nicht selten eingeleitet.
Rechtlicher Maßstab auf der Ebene des Bau- planungsrechts sind die Planungsleitsätze des § 1 Abs. 7 BauGB und das interkommu- nale Abstimmungsgebot (§ 2 Abs. 2 Satz 1 BauGB) sowie der Schutz der zentralen Ver- sorgungsbereiche in den Nachbarkommu- nen (§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Zu den Pla- nungsleitlinien intrakommunal zählen insbe- sondere städtebauliche Entwicklungskon- zepte sowie die Sicherung einer verbrau- chernahen Versorgung der Bevölkerung.
Die klassische Methode, die Einhaltung die- ser Planungsvorgaben nachzuweisen, ist die Einholung von Verträglichkeitsgutachten. Diese Methodik ist durch viele Gerichtsurtei- le abgesegnet. Die Gutachten weisen in der Regel nach, dass den Planungsleitlinien des Bauplanungsrechts, zu denen insbesondere das Beeinträchtigungsverbot gehört, durch eine bestimmte Bauplanung Rechnung ge- tragen wird. Sie dienen insbesondere dazu, das verträgliche Maß der »Nachjustierung« festzustellen.
Anforderungen des Raumordnungsrechts
Anders als zum Zeitpunkt der Errichtung vie- ler Fachmarkt- und Einkaufszentren in den 1980er und 1990er Jahren gibt es heute in der Regel enge rechtliche Vorgaben für die Errichtung von großflächigen Einzelhandels- vorhaben, sogenannte Ziele der Raumord- nung. Diese sind in Landesraumordnungs- plänen und Regionalplänen in den einzelnen Bundesländern niedergelegt. Diese Länder- rechte enthalten in sehr unterschiedlicher Form wesentliche Gebote wie das Integrati- onsgebot und das Zentralitätsgebot, nach denen viele dieser Bestandsobjekte heute an den jeweiligen Örtlichkeiten und in der jewei- ligen Größenordnung landesplanungsrecht- lich kaum zulässig wären. Dementspre- chend ist es entscheidend, welche Vorgaben
Viele Shopping- und Fachmarktzentren sind in den 80er und 90er Jahren des vergange- nen Jahrhunderts konzipiert und errichtet worden. Lange Jahre waren sie auf dieser Grundlage ein Erfolgsmodell für Eigentümer sowie für Mieter.
Vor einigen Jahren, bereits bevor der Online- Handel seine jetzigen Ausmaße erreicht hat, konstatierte eine Studie, dass von den rund 800 großen Fachmarktzentren in Deutschland die Mehrzahl in den folgenden Jahren ein Refur- bishment benötigen. Diese Notwendigkeit be- zieht sich sowohl auf die baulichen Gegeben- heiten als auch auf den Nutzermix.
Die Größe der Verkaufsflächen und der Bran- chenmix, also die Aufteilung auf zentrenrele- vante Sortimente einerseits und nicht-zentren- relevante Sortimente andererseits, sind die oftmals entscheidenden Parameter für die planungsrechtliche Beurteilung der Zentren, die sich bei einem Refurbishment neu stellt.
Der eine Ausgangspunkt der Betrachtung ist dabei die Tatsache, dass viele der Bestands- zentren auch in den 80er und 90er Jahren be- reits ein enges planungsrechtliches Korsett erhielten, nämlich eine sehr detaillierte Fest- legung der Sortimentsobergrenzen. Dadurch bedingt erfordert eine Veränderung der Mie- terstruktur in dem sich rasant wandelnden Umfeld in der Regel eine Änderung des Be- bauungsplans oder – was einer Prüfung im Einzelnen bedarf – einer Befreiung von den Festsetzungen des bestehenden Bebau- ungsplans. Bei der Erteilung solcher Befrei-
ungen – oder Ausnahmen, soweit ein Bebau- ungsplan sie zulässt – tun sich die Genehmi- gungsbehörden allerdings häufig schwer.
Für die nachstehenden rechtlichen Überle- gungen ist weiterhin zu beachten, dass in den früheren Jahren viele großflächige Ein- zelhandelsbetriebe in Stadtrandlage oder so- gar auf der »grünen Wiese« errichtet wurden, während heute weitgehend Konsens dahin- gehend besteht, solche Vorhaben künftig nur noch in stadtnahen oder integrierten Lagen anzusiedeln. Blaupause dafür sind viele in den vergangenen 20 Jahren entstandene in- nenstadtnahe Shopping- und Fachmarktzen- tren, insbesondere auf brach gefallenen in- nerstädtischen Lagen, die vormals gewerb- lich oder industriell genutzt worden waren.
Wenn wir von Refurbishment sprechen, kann dies zum einen bedeuten, dass der ursprüng- lich errichtete Bestand vom Umfang her im Wesentlichen beibehalten und lediglich der Nutzungsmix geändert wird. Zum anderen existiert aber auch vielfach das Bestreben, gleichzeitig die Verkaufsflächen zu vergrößern, unter anderem um den neuartigen Erfordernis- sen der Warenpräsentation (größere Flächen, weniger Warendichte) Rechnung zu tragen.
Anforderungen des Bauplanungsrechts
Auf der Ebene des Bauplanungsrechts be- steht zunächst die Notwendigkeit, die Bereit- schaft der Standortkommune zu wecken, denBebauungsplanzuändern.Dennaufdie Änderung besteht bekanntlich kein Anspruch
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