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GERMAN COUNCIL . HANDEL UND IMMOBILIEN
In der Zwickmühle der Mieterinsolvenz
Vermieter kennen das »Horror-Szenario«. Es kommt Post vom Mieter oder Insolvenzverwalter mit dem Hinweis, dass das Insolvenzverfahren (bereits) eröffnet ist oder aber Antrag auf Insolvenzeröffnung gestellt werden soll. Dieser Schritt zeichnet sich in der Regel im Vorfeld der Insolvenz ab
geren Zeitraum nicht reduzieren, sondern will die Verbindlichkeiten »wie eine Bugwel- le« vor sich herschieben, ist von einem Gläu- bigerbenachteiligungsvorsatz auszugehen.
Taktische Erwägungen des Vermieters
Die Vermutung, dass getroffene Zahlungs- vereinbarungen oder sonstige Zahlungser- leichterungen nicht den Schluss rechtferti- gen, dass der Vermieter die eingetretene Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht kann- te, kann vom Insolvenzverwalter als Anfech- tenden widerlegt werden. Dabei kann sich der Insolvenzverwalter auch auf sämtliche Korrespondenz zwischen Mieter und Ver- mieter berufen. Der Vermieter ist somit gut beraten, seinen Schriftverkehr mit dem Mie- ter möglichst frei von Hinweisen auf eine (drohende) Insolvenz des Mieters zu halten, um nicht nachweisbare Fakten für den Insol- venzverwalter zu schaffen.
Daneben sollte der Vermieter vor Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung beziehungs- weise weiterer Vereinbarungen mit einem in- solvenzgefährdeten Mieter genau abwägen, ob er das mögliche Risiko einer Insolvenzan- fechtung eingehen will. Regelmäßig liegen vor Abschluss einer »Raten- und Stundungs- vereinbarung« die Voraussetzungen zur Kün- digung wegen Zahlungsverzugs vor (§ 543
Nicht selten kommt es zu Zahlungsschwie- rigkeiten des Mieters, die mit einer »schwieri- gen Markt- und Wettbewerbssituation auf- grund veränderter Rahmenbedingungen wie die zunehmende Abkehr der Kunden zuguns- ten des Online-Handels« begründet werden. Für den Vermieter gilt es dann, die richtigen Weichen zu stellen.
Insolvenz im Mietverhältnis: Mietvertrag bleibt bestehen
Auf den Bestand des Mietverhältnisses hat die Insolvenz nämlich keinen Einfluss (§ 108 InsO). Das Mietverhältnis läuft zu den beste- henden Konditionen unverändert weiter. Al- lerdings tritt der Insolvenzverwalter anstelle des insolventen Mieters in das Mietverhält- nis ein (§ 80 Abs. 1 InsO). Der Insolvenzver- walter hat ein Wahlrecht, ob der Vertrag wei- ter erfüllt werden soll oder nicht. In letzterem Fall kann der Insolvenzverwalter ohne Rück- sicht auf die vereinbarte Vertragsdauer mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende kündigen. Für den Vermieter entsteht da- durch ein sehr misslicher Schwebezustand.
Ständiges Risiko: Insolvenzanfechtung
Noch schlimmer wird es für den Vermieter, wenn er vom Mieter bereits geleistete (Miet-)Zahlungen an den Insolvenzverwalter infolge einer Insolvenzanfechtung zurück- zahlen muss. Die Gefahr einer insolvenz- rechtlichen Anfechtung besteht immer und wird von Insolvenzverwaltern auch rigoros wahrgenommen. Voraussetzung der Insol- venzanfechtung ist die Kenntnis des Ver- mieters von der eingetretenen Zahlungsun- fähigkeit des Mieters (§ 133 Abs. 3 Satz 1 InsO). Getroffene Zahlungsvereinbarungen
oder sonstige Zahlungserleichterungen be- gründen nach den Neuregelungen im Insol- venzrecht den Schluss, dass der Vermieter die eingetretene Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht kannte (§ 133 Abs. 3 Satz 2 InsO). Teilzahlungsabreden und Ratenzah- lungsvereinbarungen sowie generell Stun- dungen der Mietforderungen sind also auf den ersten Blick nicht anfechtungsförder- lich, wohl aber die Annahme von (Miet-)Zah- lungen in dem Bewusstsein, dass der Mieter weder zum Ausgleich eingetretener Rück- stände, noch zur vollständigen Zahlung der laufenden Miete in der Lage ist.
Beispiel: Die Mieterin geriet mit der Mietzah- lung in Rückstand. Daraufhin schlossen die Vermieterin und die Mieterin eine Vergleichs- vereinbarung, wonach die Vermieterin die Rückstände und einen Teil der monatlichen Miete stundete. Trotz der Ratenzahlung soll- te der Rückstand wegen der gestundeten laufenden Teilmiete zunächst ansteigen. Be- reits die erste Zahlung der Mieterin war zu niedrig. Es kommt zur Insolvenzeröffnung, und der Insolvenzverwalter verlangt die Rückerstattung der Teilzahlungen.
Zu Recht! Die für die Anfechtung der Zahlung erforderliche Kenntnis der Vermieterin von einem Gläubigerbenachteiligungsvorsatz be- ziehungsweise von einer (drohenden) Zah- lungsunfähigkeit der Schuldnerin kann durch Indizien nachgewiesen werden. Ein gewichti- ges Indiz liegt darin, dass die Mieterin noch nicht einmal in der Lage war, die laufende Miete vollständig zu zahlen, sodass die Par- teien vereinbarten, dass die Rückstände nach dem Ratenzahlungsplan zunächst an- steigen würden. Kann ein Schuldner seine Verbindlichkeiten allerdings über einen län-
Dr. Rainer Burbulla
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