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 Uwe Seidel
Die Erweiterung des Breuningerlands Sindel- fingen auf der Grundlage von §34 BauGB ist einer der erfolgreichen Anwendungsfälle, bei dem das Verträglichkeitsgutachten von Dr. La- demann & Partner bis zur letzten Instanz, dem Verwaltungsgerichtshof Mannheim, gehalten hat und die Grundlage für die Genehmigung bildete. Notwendige Erfolgsvoraussetzung ist in diesen §34er-Fällen, den Rückhalt der Standortgemeinde zu haben – ohne diesen lassen sich ambitionierte Refurbishment-Pro- jekte nicht erfolgreich umsetzen.
Demokratisch fragwürde Selektionsverfahren
Besonders kritisch sind aus unserer Sicht die sogenannten Standardisierten Verfahren, die bereits in viele Einzelhandelskonzepte der Kommunen implantiert wurden. Die Grund- idee der Planer ist dabei, nur diejenigen Einzel- handelsvorhaben überhaupt ins formelle Be- bauungsplanverfahren vorzulassen, die das standardisierte Vorverfahren erfolgreich ab- solviert haben. Mit anderen Worten: Die Ver- waltung filtert diejenigen Vorhaben heraus, mit denen sich die Politik aus ihrer Sicht künf- tig im Rahmen der regulären Verfahrensabfol- ge beschäftigen sollte.
Zwei konkrete Beispiele aus Erfurt: Die Eigen- tümer des Thüringer Einkaufscenters T.E.C. haben die geplanten Umstrukturierungen zur
Wiederbelegung einer brachgefallenen Prak- tiker-Baumarktfläche zunächst fünf Jahre lang im Standardisierten Verfahren quasi unter Ausschluss der Öffentlichkeit diskutieren müssen, ohne dass das formelle Bebauungs- planänderungsverfahren starten konnte.
Aktuell durchläuft der Eigentümer des Thürin- gen Parks Erfurt, der seine Ursprungspläne zur Umgestaltung des seit 1995 unveränder- ten Einkaufszentrums in Erfurt-Nord innerhalb der vergangenen drei Jahre von 15.000 auf nunmehr nur noch 4.500 Quadratmeter Ver- kaufsfläche heruntergeschraubt hat, den glei- chen Leidensweg. Aktuell ist nicht erkennbar, ob und wann der Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans gefasst wird.
Wir sind der festen Überzeugung, dass jeder Vorhabenträger die Chance bekommen sollte, in den vom Gesetzgeber vorgegebenen Ablauf des formellen Bebauungsplanverfahrens zu kommen. Die festgelegten Beteiligungsfor- men (frühzeitige Beteiligung, Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung) bieten ausreichend Möglichkeiten der Diskussion auch strittiger Vorhaben. Vorgeschaltete Selektionsverfah- ren sind aus unserer Sicht für die Weiterent- wicklung unserer Städte und des Handels we- der wünschenswert noch entsprechen sie un- serem Verständnis demokratischer Planungs- und Abwägungsprozesse.
Erfolgsfaktor Rechtssicherheit
Ein erfolgreiches Refurbishment steht und fällt mit der Sicherung der neuen Mietpartner, mit denen die Aufwertung und Attraktivitäts- steigerung gelingen soll. In der aktuellen Situa- tion des Mietermarktes ist dabei Zeit ein kriti- scher Erfolgsfaktor. Das bedeutet, dass alle Planungs-, Prüfungs- und Genehmigungspro- zesse möglichst zügig durchlaufen und abge- schlossen werden müssen.
Neben der Frage der fachlichen Eignung der je- weiligen Gutachter kommt dabei der Rechtssi- cherheit des Verträglichkeitsgutachtens eine wichtige Bedeutung zu. Anders gesagt: Ein Verträglichkeitsgutachten, das im Rahmen von oftmals unvermeidlicher Normenkontroll- verfahren (der Nachbarstädte) substanziell an- gegriffen wird, muss häufig mühsam gerecht- fertigt, korrigiert oder neu angefertigt werden. Hier geht wichtige Zeit verloren. Die Rechtssi- cherheit ist daher das wichtigste Qualitäts- merkmal eines Verträglichkeitsgutachtens.
Woran aber erkennt man rechtssichere Gut- achten? Beispielhaft sei dies für Gutachten nach §11 Abs. 3 BauNVO aufgeführt.
• Die Aufnahme des Bestands muss nach dem Angebotsprinzip erfolgt sein, also dif- ferenziert nach den tatsächlich vorhande- nen Sortimenten und nicht nach dem Schwerpunktprinzip.
• Die städtebauliche Ausgangssituation in den prospektiv betroffenen Innenstädten und Nebenzentren muss charakterisiert und bewertet werden, um Fragen einer möglichen Vorschädigung und damit die Fragilität der Zentren von vornherein zu be- rücksichtigen.
• Es sind Aussagen dazu zu treffen, welcher Anteil der Nachfrage heute im Untersu- chungsraum bereits im Online-Handel ge- bunden ist.
• Die Vorhaben- und Wirkungsprognose ist bestenfalls mit einem weiterentwickelten Gravitationsmodell erfolgt, das nicht mani- pulierbar ist und dessen Parameter offen- gelegt werden.
• Es sollte eine dynamische Prognose ver- wendet worden sein, die also absehbare Veränderung auf der Nachfrageseite (Ein- wohnerentwicklung im Raum) und auf der Angebotsseite (verfestigte Einzelhandels- planungen mit fortgeschrittener Genehmi- gungsreife) berücksichtigt.
• Ökonomisch ermittelte Auswirkungen müs- sen städtebaulich ausführlich interpretiert werden. Es reicht eben nicht, nur mit Um- verteilungsquoten zu argumentieren.
Erfolgreiches Refurbishment ist immer das Ergebnis einer Teamleistung von erfahrenen Spezialisten, die den Markt, die Rechtslage und die Gerichtspraxis exzellent kennen. Die zeitige Priorisierung einer überlegenen Hand- lungsalternative und die Festlegung der Dra- maturgie, gepaart mit einem rechtssicheren Verträglichkeitsgutachten sind dabei essen- ziell. Der aktuelle Mietermarkt zwingt dabei zum schnellen, beherzten Handeln, um die strategischen Wunschmieter erfolgreich ins Center zu holen und das Refurbishment zum Erfolg zu bringen.
Ein Beitrag von
Uwe Seidel,
Dr. Lademann & Partner Hamburg
GERMAN COUNCIL . HANDEL UND IMMOBILIEN
GCM 2 / 2019 63
© Dr. Lademann & Partner










































































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