Page 64 - GCM2-2019
P. 64

GERMAN COUNCIL . HANDEL UND IMMOBILIEN
Nervenstärke,
gute Dramaturgie
und Gerichtsfestigkeit
Zutaten für Verträglichkeitsgutachten bei erfolgreichen Refurbishments
das Gegenteil erwarten. Denn vor dem Hinter- grund des bauplanungsrechtlich ungeregelten Online-Handels sollte doch jede Investition in den stationären Einzelhandel unterstützt und gefördert werden. Das Gegenteil ist oft der Fall.
Beispiel: Bei der Fortschreibung des Einzel- handelskonzepts in einem Oberzentrum in Nordrhein-Westfalen (durch das Büro Junker + Kruse) wurden aus sieben Sortimentsgrup- pen insgesamt 30 Einzelsortimente, die folg- lich auch in allen künftigen Bebauungsplänen und Bebauungsplanänderungen Berücksichti- gung finden sollen.
Fragt man bei den Stadtplanern in den Stadt- verwaltungen nach, erhält man folgende Ant- wort: Gerade weil der Online-Handel so inten- siv auf die Städte einwirke, »müsse eben noch restriktiver und stringenter geregelt werden, um die Innenstädte zu schützen«. Wir sind mehr als skeptisch, ob das so gelingt. Detail- lierte Sortimentsfestsetzungen in Innenstäd- ten sind angesichts des Online-Handels nicht mehr zeitgemäß. Für Standorte auf der grü- nen Wiese ist gleichwohl ein gewisses Maß an Regulierung erforderlich, was aber die Kon- zept- und Formatbesonderheiten angemes- sen berücksichtigt.
Disrupt yourself! Warum es sich lohnt, den eigenen Bebauungsplan infrage zu stellen
Nach der Auswertung von mehreren hun- derten Bebauungsplänen mit Sonderge- bietsausweisung in der täglichen Praxis zeigt sich: Die Hälfte dieser SO-Bebauungs- pläne ist unwirksam, die Eigentümer wissen es nur noch nicht. Die Unwirksamkeit des ei- genen Bebauungsplans resultiert aus vielen möglichen Quellen, vor allem aber aus dem Verbot gebietsbezogener Verkaufsflächen- festsetzungen in nicht vorhabenbezogenen B-Plänen.
Aus dem Zurückfallen auf den unbeplanten Innenbereich (§34 BauGB) ergibt sich häufig ein (unmittelbarer) Genehmigungsanspruch für beabsichtigte Verkaufsflächenverände- rungen oder -erweiterungen, die natürlich mit einem Verträglichkeitsgutachten flan- kiert werden müssen. Vorteilhaft ist in jedem Fall, dass Aspekte der Raumordnung und Landesplanung, aber auch bestehende Ein- zelhandelskonzepte nicht berücksichtigt werden müssen (!).
Es passiert erstaunlicherweise immer wieder: Steht einmal der Plan, welche Erweiterungen oder Sortimentsveränderungen umgesetzt werden sollen, verlieren Eigentümer häufig die Nerven und suchen weitgehend unvorbereitet das direkte Gespräch mit der Stadtverwaltung oder den Genehmigungsbehörden. Das pas- siert selbst in großen Unternehmen, die es ei- gentlich besser wissen müssten. Schuld dar- an ist oftmals die mangelnde Koordination der einzelnen Geschäftsbereiche.
Vorbereitung und Dramaturgie – der Start muss gelingen
Vor einer zu zeitigen direkten Ansprache der Behörden kann jedenfalls nur gewarnt werden, denn sie kann ein Refurbishment-Projekt be- reits im Keim ersticken. Warum? Weil zu frühe Informationen möglicherweise Gegenmaß- nahmen der Behörden provoziert, die später nicht mehr überwunden werden können.
Nach unseren Erfahrungen hat es sich be- währt, frühzeitig drei Partner zusammenzu-
Breuningerland Sindelfingen
bringen: Den Eigentümer, den Juristen und den Gutachter. Vor dem Hintergrund der in- haltlichen Ziele ist dabei zu klären, welche un- terschiedlichen Handlungsoptionen zur Durchsetzung des Vorhabens bestehen und welche dieser Optionen zu priorisieren ist. Ju- rist und Gutachter können in dieser frühen Phase aufzeigen, mit welchen Chancen und Risiken jede einzelne Handlungsalternative verbunden ist und in welcher Zeit man damit zum Ziel gelangt. Dieser Priorisierungspro- zess ist nach unseren Erfahrungen essenziell für den Erfolg des Refurbishments.
Aus der Priorisierung einer Handlungsalterna- tive wird ein Zeit- und Maßnahmenplan erar- beitet, der mit den entsprechenden Zeitkorri- doren den »kritischen Pfad« bis zur Baugeneh- migung umfasst. Eine solche Roadmap gibt allen Beteiligten Orientierung und sichert, dass jeder Projektbeteiligte rechtzeitig seine Beiträ- ge einbringt.
Vorsicht auf der Sortimentsebene – warum die Listen (leider) immer länger werden
Sortimentslisten auf Landesebene, auf regio- naler Ebene oder auf der Ebene der Einzelhan- delsentwicklungskonzepte der Kommunen sind ein viel diskutiertes Thema. Vor allem auch deshalb, weil in den Festsetzungen der Bebauungspläne für Einkaufszentren auf die jeweiligen Sortimentslisten Bezug genommen wird. Die Sortimentslisten der Städte bestim- men damit eben auch die Flexibilität, mit der Nachvermietungen in Einkaufszentren mög- lich sind.
Wir beobachten als Gutachter seit einigen Jah- ren mit großer Sorge, dass die Sortimentslis- ten der Städte gegen jede Vernunft immer dif- ferenzierter werden. Eigentlich müsste man
 62 GCM 2 / 2019
© Breuninger












































































   62   63   64   65   66