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GERMAN COUNCIL . HANDEL UND IMMOBILIEN
Osten geprägt und noch immer erlebbare Narben hinterlassen. Neben der notwendi- gen Diskussion über erschwingliches Woh- nen und bezahlbare Gewerbeflächen sollten wir auch die Diskussion über Immobilien als Konsumgut führen und damit über die Äs- thetik und Baukultur in unseren Städten.
Ein Beitrag von
Prof. Dr. Tobias Just,
IREBS Universität Regensburg
  Verteilung der Arbeit und der Wertschöp- fungsgewinne. Aus diesen Fragen lassen sich fünf Thesen für die Immobilienwirtschaft für die nächsten Jahrzehnte ableiten (siehe roter Block unten).
Wir leben im bestausgebildeten und wohlha- bendsten Deutschland aller Zeiten. Das reale Einkommen ist heute etwa zehnmal höher als vor 100 Jahren. Dies ermöglicht, in sehr attraktiven Städten zu leben. Müssten wir
uns aussuchen, in welchem Jahrhundert wir zufällig einer städtischen Arbeit nachgehen müssten, wir würden uns überwiegend für das 21. Jahrhundert und neue beziehungs- weise sanierte Wohnungen entscheiden. Doch dies bedeutet nicht, dass wir nicht noch schönere Städte schaffen könnten. Das 20. Jahrhundert hat deutsche Städten mit der Abfolge schrecklicher Zäsuren, der Hyperinflation, der zwei Weltkriege und dem misslungenen sozialistischen Experiment im
 Fünf Thesen für die nächsten zwei Jahrzehnte
1. Insbesondere für Gewerbeimmobilien än- dert sich die Nutzung schneller als in der Vergangenheit. Immobilien müssen mehr Flexibilität ermöglichen, weil alte Nutzun- gen schneller obsolet werden. Ähnlich wie grüne Gebäude eine Nachhaltigkeitsprä- mie verdienen, weil sie eine Versicherung vor möglicher Regulierungsverschärfung in der Zukunft darstellen, rechtfertigen fle- xible umnutzbare Gebäude eine Prämie dafür, dass sie vor unabsehbaren Struk- turveränderungen in der Zukunft schüt- zen. Dies betrifft nicht nur technische As- pekte, sondern auch juristische und finan- zielle Flexibilität. Die Begeisterung für ko- operative Nutzungsmodelle (Co-Living; Co-Working) sind Ausdruck dieser Ent- wicklung. Die Unsicherheit, ob die Preise angemessen sind, spiegelt indes die Su- che nach angemessenen Modellen zur Bewertung der Flexibilitätsprämie.
2. Um die Anpassungsfähigkeit von Immobi- lien zu erhöhen, ist minutiöse Überwa- chung der Gebäude wertvoll, und zumin- dest eine feinteiligere Vermessung der Nutzerbedürfnisse. Galt früher für die gute Immobilieninvestition der Dreiklang aus »Lage, Lage und Lage« gilt wohl in Zukunft »Lage, Technik und Service«.
3. Dieser neue Dreiklang setzt ein höheres Maß an Arbeitsteilung und damit an Pro- fessionalität und wohl auch Institutionali- sierung in der Immobilienwirtschaft vor- aus. Dies dürfte die Konzentration in der Branche erhöhen.
4. Kapital hat keine regionalen Präferenzen und die Digitalisierung ermöglicht viel schnellere und datengetriebene Immobili- enmarkt- und Objektanalysen. Dies könn- te zu mehr Transaktionen, vor allem aber
zu schnelleren Marktreaktionen und so- mit zu heftigeren Immobilienmarktzyk- len führen, weil mehr Kapital den rein datengetriebenen Trampelpfaden fol- gen wird.
5. Innerstädtische Flächen sind knapp. Bei rein marktwirtschaftlicher Flächen- steuerung werden produktive Flächen weniger produktive Flächen verdrän- gen. Doch weil vermeintlich unproduk- tive Plätze wie Opernhäuser, Kathedra- len und Parkanlagen Städte erst wirk- lich lebenswert machen, brauchen wir ein Korrektiv, um sicherzustellen, dass öffentliche Güter, die nicht über Markt- prozesse bereitgestellt werden können, weiterhin angeboten werden. Fehlt die- ses öffentliche Korrektiv, dürften inner- gesellschaftliche Reibungen und Ver- teilungskämpfe zunehmen.
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