Page 4 - GCM-2014-Spezial
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GERMAN COUNCIL . INhALtRetail DevelopeR DeutschlanDGerMan CounCil . retail Developer DeutSChlanDBesinnung auf die CityMit der Renaissance der Innenstädte kehren auch Shopping Center und der großflächige Einzelhandel ins Zentrum zurück. Für die Entwickler gilt es ganz neue Herausforderungen zu meistern, wie die folgenden Beispiele zeigen.GerMan CounCil . retail Developer DeutSChlanDdie sich am Center beteiligt hat, entwickelt die Hamburger ECE in Stuttgart nach dem Entwurf des Architekturbüros RKW Rhode Kellermann Wawrowsky Architektur+ Städtebau ein medi- terranes Stadtquartier mit einem offenen, mehrteiligen Einkaufszentrum.Es besteht aus drei Gebäuden mit Einzelhan- delsflächen im Untergeschoss, die miteinan- der verbunden sind, Verkaufsflächen im nach außen geöffneten Erdgeschoss sowie im 1. Obergeschoss, die durch zwei transpa- rente Brücken verbunden sind. Es entstehen 43.000 qm Einzelhandelsfläche plus Gastro-Die Entstehung von Handelsplätzen an wich- tigen Verkehrswegen und die Entwicklung von Städten gingen im Mittelalter Hand in Hand. Marktplätze als Orte des Warenaustauschs und der Begegnung befinden sich traditionell im Herzen einer Stadt. So sind »Stadt und Handel« historisch zusammen gewachsen, und die Qualität einer Stadt bemisst sich aus Sicht vieler Bürger nicht ohne Grund nach der Güte ihres Einzelhandels – und der Architektur ihrer Handelsimmobilien.Die stetig wachsenden Sortimente und der da- mit steigende Flächenbedarf stellen die Städte seit Jahren jedoch vor große Herausforderun- gen. Die bestehenden Innenstadtimmobilien sind oft zu klein und freie Grundstücke rar. In den 1980er-Jahren zog der großflächige Einzel- handel mit der wachsenden Mobilität der Bür- ger deshalb vor die Tore der Stadt. Doch seit Mitte der 1990er-Jahre setzt die Rückbesin-nung der Menschen – und damit des Handels – auf die Innenstädte ein.Die größte Herausforderung ist die Rückbesin- nung der Shopping Center auf den Standort In- nenstadt. Denn mit ihrer Größe beeinflussen sie das architektonische Stadtbild und die in- nerstädtische Wettbewerbssituation – wes- halb im Vorfeld solcher Projekte traditionell die Ängste der benachbarten Einzelhändler groß und der Widerstand oft erheblich ist.So konstatiert auch die Bulwien Gesa AG aus München in ihrer Studie »Retail Developer in Deutschland«, dass großflächige Einzelhan- delsprojekte die Innenstädte in erheblichem Maße beeinflussen und Auswirkungen auf den örtlichen Handelswettbewerb, die Versor- gungs- und Verkehrsstruktur sowie das Land- schaftsbild haben: »Daher sind sie von wesent- licher politischer, wirtschaftlicher und infra- struktureller Bedeutung.« Die genehmigungs-rechtlichen Hürden sind in Deutschland ent- sprechend hoch und das öffentliche Interesse ist groß.Wie sehr die Ansprüche an die großen Einzel- handelsprojekte in den vergangenen Jahren gewachsen sind und wie wichtig es ist, die Öf- fentlichkeit bei der Verwirklichung »ihrer« Ein- kaufsstätten »mitzunehmen«, soll an den fol- genden Positiv-Beispielen demonstriert wer- den. Dass Shopping Center auch die Funktion übernehmen können, einer im Krieg und durch den späteren Wiederaufbau zerstörten Innenstadt ein neues Gesicht zu verleihen, zeigt das Entwicklungsprojekt »Forum Hanau« des Hamburger Projektentwicklers HBB GmbH. Obwohl das Einkaufsquartier mit den geplan- ten 22.500 qm Verkaufsfläche auf drei Ebenen erst im Herbst 2015 fertig wird, ist den Verant- wortlichen das Lob der Branche bereits ge- wiss: So wurden der HBB gemeinsam mit den Verantwortlichen der Stadt Hanau am 24. Ja- nuar 2014 vom German Council of Shopping Centers (GCSC) in Frankfurt/M. der »Europäi- sche Innovationspreis Handel« in der Katego- rie »Innenstadt« verliehen. Konkret würdigte die 24-köpfige Jury bei diesem wegweisenden Projekt den »wettbewerblichen Dialog« – sprich: dass die Hanauer Bürger an der Wunschliste für die Konzeption der neuen In- nenstadt mitarbeiten durften.Wie intensiv alle Beteiligten bei diesem Pro- jekt kommunizierten, lässt sich daran ablesen, dass der »wettbewerbliche Dialog« der Stadt Hanau mit Investor, Entwickler und Bürgern, vertreten durch einen Beirat mit 100 Mitglie- dern, bereits lange vor dem ersten Spaten- stich im Oktober 2013 begonnen hatte. Aus Sicht von Martin Bieberle, Leiter des Fachbe- reichs Stadtentwicklung in Hanau, war »die begleitende Kommunikation und der offene Dialog während des gesamten Verfahrens ein wesentlicher Faktor für die erfolgreiche Positi- onierung dieses Prozesses in der Bürger- schaft«.Aufwertung für die City: das »Milaneo« in Stuttgart (hier noch als Visualisierung)Wie es aussehen kann, wenn sich die Bürger nicht »mitgenommen fühlen«, zeigt das Bahn- projekt »Stuttgart 21«. Hanau hatte sich dage- gen zwei Jahre Zeit genommen, um den Inves- tor für das innerstädtische Projekt zu finden, wie Matthias Pfeiffer, geschäftsführender Ge- sellschafter des beteiligten Architekten RKW Architektur + Städtebau aus Düsseldorf, be- tont. Der »wettbewerbliche Dialog« in Hanau war aus seiner Sicht »Stadtplanung unter den Bedingungen der Demokratie«.Das Ergebnis des »wettbewerblichen Dialogs« ist ein extrovertiert konzipiertes Einkaufsquar- tier mit fünf eigenständigen Baukör-pern auf dem Freiheitsplatz in Hanauund dem Areal der ehemaligen Karstadt-Filiale. Dieses Einkaufs- und Kulturzentrum mit dem Namen »Fo-rum Hanau« greift die bestehenden Verbindungen der Fußgängerwegeund Einkaufsstraßen auf, so dass die gewachsenen Wege wieder zusam-men geführt werden, wie die Stadt auf ihrer Homepage schreibt. Zusätzliche Belebung bringt der neue Omnibusbahnhof am westlichen Ende des Platzes. Dass die Stadt mit ihren gut 88.000 Einwohnern auch für den Einzelhandel attraktiv ist, kann laut HBB-Geschäftsführer Harald Ortner daran abgelesen werden, dass zum Zeitpunkt der Grundsteinlegung im Oktober 2013 bereits 75 % der Verkaufsfläche vermietet war.Von der Aufbruchstimmung, die dieses Projekt nach den Worten von Stephan Jung, ehemali-ger Vorsitzender des GCSC-Vorstands, erzeugt hat, profitieren laut Oberbürgermeister Claus Kaminsky bereits in der Bauphase die Einzel- handelslagen in der Nachbarschaft des Fo- rums. Nach seiner Beobachtung ist die Nach- frage nach Handelsflächen in der gesamten In- nenstadt seither gewachsen.Mit Vorschusslorbeeren für die Zukunft – lan- ge vor der Eröffnung im Oktober 2014 – wurde auch das Milaneo in der Innenstadt von Stutt- gart bedacht. Im wahrsten Sinne des Wortes wurde das geplante Stadtquartier im Europa- viertel auf dem Areal des brach liegenden Gü-Neuer Anziehungspunkt im Stadtzentrum: das »Forum Hanau« (Visualisierung)  GCM Sonderausgabe / 2014terbahnhofs auf der Internationalen Immobili- enmesse Mipim im März 2013 in Cannes als »Best Futura Mega Project« – als bestes Mega- projekt der Zukunft – ausgezeichnet.Dabei ist auch das Milaneo ein Beispiel dafür, dass Shopping Center heute keine in sich ge- schlossenen Bauwerke sein müssen, die den Konsumenten in eine sich selbst genügende Einkaufswelt entführen. Zusammen mit den Partnern Strabag Real Estate, Bayerische Haus- bau (für die Wohnungen) und Hamburg Trust,nager Urban Planning des Bereichs Creative Design bei der ECE, ein Quartier zu schaffen, das Maßstäbe in punkto Architektur, Nut- zungsmischung, Mobilitätsinfrastruktur und Nachhaltigkeit setzt und gleichzeitg die Viel- falt und Komplexität eines gewachsenen Stadtteils widerspiegelt. Dabei wird durch die Kombinationen von Einzelhandel, Büros, Gastronomie, Wohnungen, Entertainment, ein gutes Verkehrskonzept, eine spektakulä- re Architektur, konsequente Energieeffizienz und optimale Ressourcen-Nutzung in Verbin-GCM Sonderausgabe / 2014  ›Dabei ist auch das Milaneo ein Beispiel dafür, dass Shopping Center heute keine in sich geschlossenen Bauwerke sein müssen.‹nomie und Dienstleistungen. Ge- plant sind zudem ein Hotel, 415 Wohnungen, 7.400 qm für Büros und 1.680 Parkplätze.Die Herausforderung für den Städ- tebauer bei einer ganzheitlichen Quartiers- und Stadtentwicklung ist laut Valentin Hadelich, Design Ma-impressumherausgeberGerman Council of  Shopping Centers e. V. Bahnhofstraße 29 D-71638 Ludwigsburg telefon 07141.38 80 83 telefax 07141.38 80 84 office@gcsc.de www.gcsc.debeauftragter des herausgebers Rüdiger Pleusauflage16.500 CovermotivMiniatur Wunderland David huth, verlag/anzeigendruckKunst- und Werbedruck,  Bad OeynhausenDas German Council Magazin  ba siert auf Inf orm ationen,  die wir als zuverlässig  ansehen, eine haftung kann  nicht übernommen werden. Na mentl ich gekennzeichnete  Bei träge müssen nicht die  Meinung der Redaktion  widerspiegeln. Die Redaktion  behält sich die Kürzung  eingesandter Ma nusk ripte  vor. Er füllu ngso rt und  Ge richtss tand ist hamburg.  Nach druck oder sonstige  Repro duktion (auch  auszugsweise) nur mit  Geneh mi gung des  herausg ebers.erscheinungsdatum dieser ausgabe: September 2014das nchste german council magazin erscheintimnovember 2014.  GCM Sonderausgabe / 2014  01german councilVorwortGERMAN COUNCIL . REtAIL DEvELOpER DEUtSChLANDZäh und schwierig, aber Wachstum hält anProjektentwicklung bei Handelsimmobilien nimmt weiter zu. Doch die Arbeit der Developer auch. Kommunen attestieren ihnen jedoch ein »insgesamt knapp gute Zufriedenheit«. Shopping Center bleiben die bevorzugte Betriebsform.GERMAN COUNCIL . REtAIL DEvELOpER DEUtSChLANDÜberall dort, wo große neue Handelsimmobilien geplant sind, verän- dert sich auch in erheblichem Maße das Umfeld. Daher kommt den Re- tail-Developments eine hohe Bedeutung zu: politisch, wirtschaftlich und infrastrukturell. Längst ist üblich, dass die genehmigenden Kom- munen mit den Projektentwicklern gemeinsam agieren und sich immer häufiger auch versierte Projektsteuerer dazu holen, um am Ende Ergeb- nisse mit breiter Zustimmung zu erzielen. Aber wie genau sieht diese Zusammenarbeit eigentlich aus und welche deutschen Unternehmen ge- ben im Developer-Markt derzeit den Ton an? Einen näheren Einblick bietet eine topaktuelle Studie des Marktforschungs- und Gutachter-Un- ternehmens bulwiengesa, das die quantitative Analyse der deutschen Einzelhandelsprojekt-Entwicklerlandschaft zwischen 2009 und 2013 mit einer qualitativen Einschätzung kombiniert hat.Ralf-Peter Koschny, Vorstand der bulwiengesa AG, Niederlassung Hamburg: »In den letzten zehn Jahren ist die Verkaufsfläche in Deutschland gegenüber dem Jahrzehnt zuvor deutlich langsamer ge- Dwlieeaugtcsthchsneluanr.dnD–oaRcsehtG,aieal sDbcehvräelifomtpimesrtezrähhinubnedi s7c,h5wPierorizgengte.wDoarsdeFenr.tDigesrteAlnlusntigesg- volumen ist 2010 um ca. 36,5 Prozent auf 664.000 qm Mietfläche zurückgegangen. Dieses Niveau wurde in den Folgejahren mit leich- ten Abwandlungen gehalten, so dass sich das Fünf-Jahresmittel bei 3rund 730Q.00U0AqNmTMIFTAeiTnsItVelElteA.«USWERTUNG DESdem höchsten Entwicklungsvolumen dar, gefolgt vom Westen. Die regi- onalen Ranking-Sieger heißen im Norden ECE, im Osten Multi Develop- ment, im Süden Ten Brinke Gruppe und im Westen nochmals ECE.« Ermittelt wurde aber auch ein Ranking nach Anzahl von Objekten so- wohl bundesweit als auch regional (Ergebnisse finden Sie auf den Folgeseiten).Und wie schaut die qualitative Bewertung aus? Ralf-Peter Koschny: »Da attestieren die genehmigenden Kommunen den Projektentwick- lern alles in allem eine knapp gute Zufriedenheit. Im Schnitt liegt diese bei 80,2 von 100 möglichen Punkten. Häufig jedoch gibt es in der Beurteilung starke Unterschiede und vielfach waren die Erwar- tungen an die Entwickler höher als die Umsetzung in der Praxis zeig- te, so dass es noch reichlich Luft nach oben gibt.« AusgangssituationMhaintdeeinlezmu dUemnswaetzsevnotnlicühbenr 4S3äu0lMenrd.eErudreouitmschJaehnrWgeirhbtöscruthdalfewtr. Einezenl- gesa handelsimmobilien kommt eine dementsprechend hohe Bedeutungzu. Dabei nimmt die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien auchregional einen hohen Stellenwert ein. Entsprechend breit ist hierbeidas SpedfkaetnrudmSghrdöoeßprpteIintgtecrielsnsstienrn-SgErtnautdpwtpitcekinllu,aneggse.nreDiucanhsdt vaFoulmäfcdPhereornjwe"gkartcüehnsettwnuimcWk-iiemse"Ostaetnt luenrdüKboernudsHnieudasmnefdeünnehltGrsetuenenb.itniMertidentenedr.hemFrNoAealnucghesuwzndeadeihtrIlnadJvueaecrhshtrgotazerueisngenbneiodstrwemhneienPndzreouFjleKäflkoactmhcehenmtntewuünbidceikenr-hsäenrgBeonomin ler komwmiteidnesrbeasbonudnedresidcehr KwoemitemruvneersecihnäerhfeonhdeeVePrlantuwnogrstruicnhgtlifnüiren führten die EinzzeulheaindeemlsRenütcwkigcaknlugndgezruF. lächenzugänge. Einzelhandelsimmobilien als Asset-KlasseGelungenes Beispiel einer Centerentwicklung der letzten Jahre: die »Höfe am Brühl« in Leipzig (Eröffnung im September2012)Koschny PweRitOer:JE»BKeiTdEeNr ETnWtwIiCcklKunLgUsvNolGumSeVn-OUnLteUrsMchEeiNduSng nach3B.e1triebsfoErimnzeenlhliaegntddealsflSähcohpepninbgesCteanntedr ieninDdeutsigchvolarn.dMit gehöri-gem Abstand folgen die großen Fachmarktzentren. Im bundesweitenVRearnkkaiunfgsfdläecrhPernobjeekstetanntwd iicnklDereu2t0s0c9hlbains d2013 (nach Volumen) befindensich unter den fünf Top-Platzierten mit ECE, Multi Development und So-InmaedeSiuetrsrcahderneiEtyinpziseclheanShdoepl pgibntg-eCsendterrz-Eenittrwdi.ck1l2e3r.,H6BMBiolie. gqtmalVse»rNkeawuf-s- fcläocmher,«waausf1de,5m3vqimertpernoPElaintzw.oRhegnieornbazlwst.e1llt.5d3e4rSqümdepnrodi1e.0R0e0giEoninmwoith-EinzelhandelsinvestmentshabenindenletztenJahrenimmermehr nern entspricht.innerstädtische Immobilien bzw. Shopping Center, was die Renditen für solche Top-Objekte unter 5 Prozent sinken ließ.Ziel der StudieGroßflächige Einzelhandelsprojekte beeinflussen in erheblichem Maß die Innenstädte, haben Auswirkungen auf den örtlichen Han- delswettbewerb und beeinflussen die Versorgungs- und Verkehrs- s p t o r u l i t k i t s u c r h e s o r , w w i e i r t d s a c s h a L f a t n l i d c h s c e h r a u f t n s d b i i l n d f . r D a s a t h r u e r k t s u i n r e d l l s e i r e B v e o d n e wu t e u s n e g n . t l N i c i h c h e r t zuletzt aus diesen Gründen ist der Projektentwicklungsmarkt in Deutschland auf der einen Seite sehr dynamisch, auf der anderen Seite aber auch intransparent. Hier setzt die Studie an. Die Untersu- chung soll für alle beteiligten Akteure (Projektentwickler, Betreiber, öffentliche Hand etc.) die notwendige Transparenz schaffen und die Basisinformationen des deutschen Projektentwicklermarkts im Ein- zelhandel zur Verfügung stellen.Die Untersuchung soll Aufschluss darüber geben, wie Projektent- wicklungen im Einzelhandelsbereich mit Stadtentwicklungsprozes- sen harmonieren.MarktanalysenDie unabhängige bulwiengesa AG deckt im Rahmen ihrer Analysetä- tigkeit und Immobilienmarktforschung permanent 127 deutsche Städte ab. Alle für die Immobilienwirtschaft relevanten Informatio- nen werden in das »Regionale Immobilienwirtschaftliche Informati- onssystem« (RIWIS, www.riwis.de) eingestellt und mindestens ein- mal jährlich aktualisiert.Dabei werden alle Immobiliensegmente von Büro über Einzelhandel bis hin zu Wohnen und Gewerbe/Logistik abgedeckt. IeminRgaehgmanegnedni.eDseier ShtuiedrizeuwviredrwspeenzdietlleanufMdarsktSdeagtmenenwt uEirndzeenlhRaInWdeISl bzw. hausinternen Datenbanken entnommen. Interpretiert und be- wertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und europaweiten For- schungs und Beratungstätigkeit.Quantitative Erfassung des Projektentwicklungs- volumensGrundlagen der Studie sind der permanente Research im normalen Tagesgeschäft sowie die hausinternen Datenbanken von bulwienge- sa und die Einwohnerschwelle von 5.000 Einwohnern in einer Kom- mune.I R n e g d i e o n n i a n l z F e r i a t u g n e g k e o n m u m n e d n w d e e i n t e K r o e m z u m r u V n e e r n f ü wg u u n r d g e s t s e o h w e o n h d l e d Ma s e I d n i t e e n r n s y e s t - , tematisch durchsucht, um studienrelevante Projektentwicklungen mchiut ndgenmnitötaiugfeznunInefhomrmeant.ioIneninzeumidaebnstcihfilziießrenduendKionndtireolUlpnrtoezresuss- wurden die Daten und Angaben noch einmal verifiziert und auf ihre Richtigkeit untersucht.Projektentwicklungen im Sinne der StudieAls Projektentwickler im Sinne dieser Studie verstehen sich Unter- nehmen mit einer Kompetenz im gesamten Projektentwicklungspro- zess. Dieser beinhaltet die Projektinitiierung und -konzeption sowieGCM Sonderausgabe / 2014  Einzelhandelsverkaufsfläche und -umsatz in Deutschlandan Bedeutung gewonnen und waren neben Büroimmobilien die wDeicuhttsicghsltaenAd.nlBaegteruklgasdsaesaIunfvedsetmegnetwvoelrubmlicehnein Igmemwoebrbilliiecnhme aImrkmt oin- bilien in Deutschland im Jahr 2013 ca. 30,7 Mrd. Euro, so entfielen avounf d9a,1s MSergdm. EeunrtoB, üwraosceai.n4e9m,2A%ntueinldvoanuf2E9i,n6z%elhenantsdperlicehitn. VolumenGjeekwtaaunsdwealthlunindnedrihvearlbsifdizeier rEt ihnazet lshiachndienlsdimenmloebtziltien.JaWharerenndiferüOhebr- für größere Investments nur Geschäftshäuser bzw. Shopping Center bei den Investoren interessant bzw. relevant, so entwickelten sich auch Portfolien von solitären Lebensmittelstandorten, Cash & Carry Märkten oder Fachmarktzentren zu einem begehrten Investmentziel. Unterstützt wurde dies auch durch den anhaltenden Preisdruck auf124 122 120 118 116 114430 420 410 400 390 3802004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Quelle: Statistisches Bundesamt, Hauptverband des Deutschen EinzelhandelsIn  dGeCMn Sloentzdeteranusgzaebhen / 20J1a4hren ist die Verkaufsfläche in Deutschland um rd. 7,5 % angestiegen. Verglichen mit dem Wachstum in den 1990er Jahren hat sich das Wachstum enorm verlangsamt. Ein Grund für dierasante Entwicklung in den 1990er Jahren war der Nachholbedarf im Osten der Republik nach der Wiedervereinigung und die Hochphase4  Zäh und schwierig, aber Wachstum hält an 32  Besinnung auf die Cityretail developer deutschland04 Zäh und schwierig, aber Wachstum hält an 18 Was sagen die Ranking-Spitzenreiter?24 Kommentar: Von der Seitenlinie26 Von der Mittel- auf die Langstrecke32 Besinnung auf die Cityinsight36 GCSC stellt sich vor 38 GCSC-Newsrecht und gesetz40 Aktuelle Tendenzen in der Projekt-(weiter)entwicklung© bulwiengesa AG 2014 – P1307-0326 Seite 7chefredaktionthorsten Müller (v.i.S.d.P.)redaktionsteamRahel Willhardt, Dr. Ruth Vierbuchen,tobias Appelt, Kirstin Oeing, Christina Kröger,  Sarah Behrens, Jürgen hainkebezugMitgliederzeitschrift für  Mitglieder des GCSC e. V.GCM-Verlag c/o  Behrens und Behrens Gmbh Geschäftsführer und  Verleger: Ingmar Behrens Dorfstraße 64 24107 Kiel-Ottendorf telefon 0431.66 111 88 11 telefax: 0431.66 111 88 88 www.behrensundbehrens.de    Verkaufsfläche (Mio. qm)Umsatz (Mrd. Euro)© mfi© Strabag


































































































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